تُعد بغداد أكثر المدن العراقية حركةً ونشاطًا في السوق العقاري، لكنها أيضًا المدينة التي تكشف بوضوح الفجوة الكبيرة بين الفئات السكنية.
فبين أحياء راقية ترتفع فيها الأسعار إلى مستويات عالية، ومناطق شعبية ما زالت تحافظ على أسعار مناسبة للدخل المتوسط، يبدو المشهد العقاري في العاصمة متباينًا ومعقّدًا.
وبحسب تقرير Shafaq News، تعاني العاصمة من عجز سكني يقدّر بـ 31% — مما يعني أن الطلب أعلى من العرض، وهو ما يدعم استمرار ارتفاع الأسعار رغم الظروف الاقتصادية.
1. أحياء بغداد الراقية: أسعار مرتفعة وطلب مستمر
تشمل الأحياء الراقية في بغداد:
- الجادرية
- المنصور
- اليرموك
هذه المناطق تُعد الأكثر جذبًا للمستثمرين والمغتربين، كونها تضم خدمات متقدمة، مدارس خاصة، ومجمعات سكنية حديثة.
تشير تقارير نشرها Zoom News إلى أن أسعار المتر في بعض أجزاء هذه الأحياء تتراوح عادةً بين 2 إلى 6 ملايين دينار عراقي للمتر
وفي تقارير خاصة أخرى نشرتها Kurdistan24، ظهرت حالات محدودة جدًا لأسعار وصلت إلى مستويات أعلى من ذلك، خصوصًا لعقارات فاخرة في المنصور أو اليرموك، لكنها ليست متوسطًا عامًا للسوق
لماذا ترتفع الأسعار في هذه المناطق؟
- موقع استراتيجي قريب من الأعمال والجامعات.
- بنية تحتية أفضل من معظم المناطق الأخرى.
- وجود مجمعات حديثة ومشاريع تطوير.
- إقبال المغتربين وأصحاب الدخول المرتفعة.
ورغم الأسعار العالية، يبقى الطلب قويًا جدًا، مما يجعل هذه المناطق تتمتع باستقرار سعري وطلب إيجاري مستمر.
2. المناطق الشعبية: أسعار أقل… وطلب قائم على السكن
على النقيض، تظهر مناطق شعبية مثل:
- مدينة الصدر
- الزعفرانية
هذه الأحياء تمثل الخيار الأول للعائلات التي تبحث عن عقارات بأسعار مناسبة مقارنة بالأحياء الراقية.
لماذا تبقى الأسعار منخفضة في هذه المناطق؟
- ضعف البنية التحتية مقارنة بالمناطق الراقية.
- كثافة سكانية مرتفعة جدًا.
- تراجع الطلب الاستثماري مقابل الطلب السكني.
- صعوبة التوسّع العمراني في بعض المناطق.
هذه المناطق رغم تدني أسعارها، تبقى نشطة جدًا بسبب حاجة السكان للسكن وليس الاستثمار.
3. أزمة الإسكان في بغداد: عجز بنسبة 31%
بحسب تقرير Shafaq News، فإن العاصمة تواجه أعلى نسبة عجز سكني في العراق، بنسبة تصل إلى 31%.
آثار هذا العجز تظهر في:
- ارتفاع الإيجارات عامًا بعد عام.
- ضغط على المناطق منخفضة السعر.
- توسّع عمراني غير منظم في أطراف العاصمة.
- نقص المشاريع الموجهة للطبقة المتوسطة.
ومع استمرار الهجرة الداخلية وزيادة عدد السكان، يتوقع الخبراء أن يبقى هذا العجز قائمًا لسنوات.
4. مؤشرات عالمية تؤكد الفجوة
موقع Numbeo العالمي — الذي يعتمد على بيانات واقعية يقدمها المستخدمون والمستثمرون — يعرض مؤشر أسعار يشير إلى ارتفاع متوسط أسعار الشقق داخل بغداد مقارنة بالأطراف:
الأسعار في بغداد تتجه تدريجيًا نحو الارتفاع، خصوصًا في المناطق الأكثر حركة.
ماذا يعني هذا التفاوت للمستثمر والمشتري؟
للمستثمرين:
- الأحياء الراقية = عائد إيجاري أعلى واستقرار أكبر.
- الأحياء الشعبية = تكلفة شراء أقل لكن عائد أقل ومستهدف للسكن فقط.
- العجز السكني يمهد لفرص توسع مستقبلية في السوق.
للمشترين:
- السكن العائلي يناسب المناطق الشعبية أو المتوسطة.
- الاستثمار الإيجاري يناسب المناطق الراقية والمجمعات الحديثة.
- من الضروري مراقبة مشاريع البنية التحتية قبل اتخاذ القرار.
الخلاصة
بغداد اليوم ليست سوقًا عقارية واحدة؛ بل عدة أسواق داخل مدينة واحدة.
الأحياء الراقية تتجه نحو أسعار عالية وطلب مستمر، بينما المناطق الشعبية تبقى الخيار الأكثر واقعية للعائلات.
ورغم اختلاف الأسعار، يبقى العامل المشترك هو:
الطلب مرتفع… والعجز السكني كبير… والسوق يتحرك باستمرار.
هذا الواقع يفرض تحديات على الحكومة والمطورين، لكنه أيضًا يفتح الباب أمام المستثمرين الذين يعرفون أين، وكيف، ومتى يستثمرون.