يُعتبر سوق الإيجارات في العراق أحد المؤشرات الحيوية التي تعكس حركة السوق العقاري بشكل عام.
فبين زيادة الطلب على السكن في المدن الكبرى، وتنوع المشاريع السكنية الجديدة، وتفاوت القوة الشرائية بين المحافظات، يبرز سؤال جوهري أمام المستثمرين:
ما هو العائد الحقيقي الذي يمكن تحقيقه من شراء عقار وتأجيره في العراق؟
في هذا المقال نستعرض اتجاهات الإيجارات والعائدات الاستثمارية في المدن العراقية، بناءً على بيانات من موقع BuildsandBuys.com، ونقدّم قراءة شاملة تساعد المستثمرين على تقييم قراراتهم بدقة.
أولًا: مشهد الإيجارات في العراق اليوم
شهدت أسعار الإيجارات في العراق خلال العامين الأخيرين ارتفاعًا متفاوتًا من مدينة إلى أخرى.
السبب الرئيسي:
- الطلب المستمر على السكن الحضري.
- محدودية المشاريع الجاهزة.
- ارتفاع تكاليف البناء.
في المدن الكبرى مثل بغداد والبصرة، يتزايد الطلب على الشقق الحديثة والمجمعات السكنية، خصوصًا من فئة الموظفين والمغتربين العائدين.
أما في إقليم كردستان، فالوضع مختلف قليلًا، إذ يشهد السوق استقرارًا نسبيًا مع معدلات زيادة أبطأ بسبب وفرة المشاريع الحديثة وتنوّع الخيارات السكنية.
ثانيًا: نسب العائد على الاستثمار العقاري
بحسب ، موقع بلدز تتراوح العائدات السنوية من الإيجار في العراق كما يلي:
- 7 – 9% في بغداد والبصرة للعقارات السكنية داخل المناطق الحضرية، خصوصًا الشقق متوسطة الحجم التي تشهد طلبًا مستمرًا.
- 6 – 8% في مدن إقليم كردستان مثل أربيل والسليمانية، حيث السوق أكثر استقرارًا والمنافسة أكبر.
هذه الأرقام تُعد جذّابة مقارنة بالأسواق الإقليمية المجاورة، خاصة عند احتسابها بالدينار العراقي، لكنها تختلف حسب نوع العقار وموقعه ومستوى التجهيز والخدمات المحيطة به.
ثالثًا: كيف تُقاس العائدات العقارية؟
لقياس العائد الصافي على الاستثمار العقاري، يعتمد المستثمرون على المعادلة التالية:
العائد = (الدخل السنوي من الإيجار ÷ إجمالي تكلفة الشراء والصيانة) × 100
على سبيل المثال:
إذا اشتريت شقة في بغداد بسعر 120,000 دولار وتؤجرها مقابل 900 دولار شهريًا (10,800 دولار سنويًا)، فإن العائد يبلغ:
(10,800 ÷ 120,000) × 100 = 9% سنويًا تقريبًا.
لكن للوصول إلى العائد الصافي الحقيقي:
- خصم تكاليف الصيانة.
- فترات الشغور
- رسوم إدارة الممتلكات (إن وجدت)
- الضرائب أو التكاليف الإدارية
حينها فقط يمكنك تحديد ما إذا كان الاستثمار مربحًا حقًا.
رابعًا: العوامل التي تؤثر على العائد
العائد العقاري لا يعتمد فقط على الإيجار، بل يتأثر بعدة عوامل أهمها:
الموقع الجغرافي:
المناطق القريبة من المراكز التجارية أو الجامعات تحقق عوائد أعلى من المناطق الطرفية.
نوع العقار:
الشقق الصغيرة والمتوسطة أكثر ربحية من الفيلات الكبيرة بسبب الطلب المستمر عليها.
نسبة الإشغال:
كلما كانت مدة الإيجار أطول واستقرار المستأجرين أعلى، ارتفع العائد الفعلي.
الاستقرار الاقتصادي:
أي تغيّر في سعر الصرف أو في أسعار الفائدة يؤثر على رغبة المستثمرين وقدرتهم التمويلية.
الصيانة والإدارة:
العقارات التي تُدار باحترافية وتحظى بصيانة منتظمة تحتفظ بقيمتها السوقية وتحقق دخلًا ثابتًا.
خامسًا: التوقعات المستقبلية للإيجارات
يتوقع الخبراء أن أسعار الإيجارات في بغداد والبصرة ستواصل الارتفاع بشكل طفيف خلال العام القادم، بمعدل 5–7%، بسبب استمرار الطلب وارتفاع تكاليف الإنشاء.
في المقابل، أسواق أربيل والسليمانية مرشحة للاستقرار، إذ إن العرض الواسع للمشاريع الجديدة يمنع الأسعار من الارتفاع الحاد.
أما في المدن الثانوية مثل النجف وكربلاء والديوانية، فمن المتوقع أن تشهد زيادات موسمية مرتبطة بالنشاط التجاري والديني أكثر من كونها ارتفاعات طويلة الأمد.
سادسًا: نصائح للمستثمرين
لتعظيم عوائد الإيجار في العراق:
- Look for properties that balance price, location, and expected rent
- فضّل العقارات الجاهزة والمؤجرة مسبقًا لتجنّب فترات الشغور.
- Use reliable data from platforms like BuildsandBuys.com to compare yields
- احسب العائد السنوي الصافي، وليس الإجمالي، لتقدير الربحية الحقيقية.
- إذا كنت مستثمرًا جديدًا، ابدأ بمشروع صغير لتقليل المخاطر وتجربة السوق.
الخلاصة
يُظهر سوق الإيجارات في العراق فرصًا استثمارية واعدة، خصوصًا في المدن ذات الطلب المرتفع مثل بغداد والبصرة.
فالعائدات التي تتراوح بين 7 و9% تجعل من العقار خيارًا جذّابًا للمستثمرين الباحثين عن دخل مستقر وطويل الأمد.
ومع تطوّر الأنظمة العقارية والاتجاه نحو الشفافية، يُتوقع أن يصبح الاستثمار العقاري أكثر أمانًا وتنظيمًا في السنوات المقبلة.