يُعتبر الاستثمار العقاري من أكثر أنواع الاستثمارات أمانًا واستقرارًا في العراق، خصوصًا مع الطلب المستمر على السكن والتوسع التجاري في المدن الكبرى. لكن لتحقيق النجاح، يجب على المستثمر أن يفهم كيفية حساب العائد على الاستثمار (ROI) وأن يدير المخاطر المصاحبة لهذا القطاع بحكمة.
1- ما هو العائد على الاستثمار (ROI)؟
العائد على الاستثمار هو النسبة التي تُظهر مقدار الأرباح التي يحققها المستثمر مقارنة بالمبلغ الذي أنفقه على شراء العقار.
الصيغة الأساسية لحسابه بسيطة:
العائد على الاستثمار = (صافي الدخل السنوي ÷ تكلفة العقار الكلية) × 100
مثلاً:
إذا اشتريت عقارًا تجاريًا بـ200,000 دولار، وحقق لك دخلًا سنويًا قدره 20,000 دولار بعد خصم المصاريف، فإن العائد هو:
(20,000 ÷ 200,000) × 100 = 10%
2- نسب العائد في العراق
بحسب بيانات BuildsandBuys، يتراوح العائد على الاستثمار في العراق بين:
- 8 – 12% للعقارات التجارية مثل المحال والمكاتب والمولات الصغيرة.
- 5 – 7% للمجمعات السكنية والشقق المؤجرة، نظرًا لاستقرار الطلب لكنها تحتاج وقتًا أطول لاسترداد رأس المال.
هذه الأرقام تعد مرتفعة نسبيًا مقارنة بدول الجوار، ما يجعل السوق العراقي جذابًا للمستثمرين الباحثين عن عوائد ثابتة طويلة الأجل.
3- أهم العوامل التي تؤثر على العائد
- الموقع: العقارات القريبة من المناطق التجارية أو الجامعات تحقق عائدًا أعلى.
- نوع العقار: التجاري أكثر ربحية عادةً من السكني، لكنه يحتاج رأس مال أكبر.
- إدارة الإيجارات والصيانة: الإدارة الجيدة تقلل من الشواغر وتزيد الأرباح.
- الاستقرار الأمني والسياسي: كل تحسن في الأوضاع يرفع الطلب والإيجارات.
4- إدارة المخاطر في الاستثمار العقاري
رغم جاذبية الأرقام، إلا أن هناك مخاطر حقيقية يجب التعامل معها بوعي:
أ. مخاطر السيولة
العقار أصل غير سائل؛ أي لا يمكن بيعه بسرعة دون خسارة في السعر.
الحل: الاستثمار في عقارات يسهل تأجيرها أو بيعها مثل الشقق الصغيرة أو المحلات.
ب. المخاطر القانونية والتشريعية
تغيّر القوانين أو تأخر تسجيل الملكية قد يؤثر على استقرار العوائد.
الحل: متابعة التحديثات القانونية والاعتماد على محامين ومكاتب موثوقة لضمان توثيق المعاملات.
ج. مخاطر التمويل والتضخم
ارتفاع أسعار مواد البناء أو الفوائد البنكية قد يقلل من الأرباح المتوقعة.
الحل: تنويع المحفظة العقارية وموازنة الاستثمار بين العقارات السكنية والتجارية.
5- نصائح للمستثمرين الجدد
- قم بدراسة السوق قبل الشراء، ولا تعتمد فقط على وعود الوسطاء.
- استخدم أدوات تحليلية أو تقارير متخصصة لفهم اتجاهات الأسعار والعوائد.
- لا تضع كل رأس المال في مشروع واحد ، التنويع يحميك من التقلبات.
- فكر على المدى الطويل، فالعقار يربح بالصبر وليس بالمضاربة السريعة.
الخلاصة
الاستثمار العقاري في العراق يجمع بين الاستقرار والعائد المجزي، لكنه يحتاج إلى إدارة واعية للمخاطر ومعرفة دقيقة بحركة السوق.
العائد الذي يتراوح بين 5% و12% يجعل العقار خيارًا جذابًا، بشرط أن يكون القرار مبنيًا على دراسة واقعية وتخطيط محكم.